Financování nemovitosti: Splnění snu o vlastním bydlení
|
Předpokládaný čas čtení: 6 minut
- Ceny nemovitostí v posledních letech prudce vzrostly. Nicméně i tak téměř 69 % lidí v Evropě bydlí ve vlastním.
- I dnes je vlastnění nemovitosti smysluplným zabezpečením na důchod a investicí do budoucna.
- Je důležité znát rozpočet na vaši novou nemovitost. Vlastním kapitálem byste měli pokrýt ideálně alespoň 25 % celkových nákladů.
- Na trhu existují různé možnosti financování, z kterých si můžete vybrat. Úvěry ze stavebního spoření či hypotéky jsou nejznámějšími možnostmi financování stavby či koupě nemovitosti.
Konečně jste pryč z pronajatého bytu a můžete se nastěhovat do vlastního domu se zahradou. Teď si můžete zařídit svůj prostor mezi čtyřmi stěnami tak, jak se vám to líbí, – aniž byste museli požádat svého pronajímatele nebo družstvo o povolení. Aby se sen o vlastním bydlení nezměnil v noční můru, je důležité si koupi správně naplánovat časově i finančně. Povíme vám, jak můžete realizovat svůj sen o vlastním bydlení navzdory rostoucím cenám a úrokovým sazbám.
Mnoho lidí by chtělo v důchodu bydlet ve svém, bez nutnosti platit nájem. Prostě bydlet v něčem vlastním. Ať už se jedná o byt, rodinný dům nebo nějakou menší chatku, výběr nemovitostí na trhu je velký. Najít a zafinancovat vhodnou nemovitost se ale snáz řekne, než provede.
Situace na realitním trhu v Evropě
Úrokové sazby bank v EU jsou od finanční krize v roce 2008 na novém maximu. Mají přímý dopad na úrokové sazby ve stavebnictví, a tím samozřejmě i na trh s nemovitostmi v podstatě po celé Evropě. Podle průzkumu Eurostatu z loňského roku žije 30,9 % obyvatel EU v nájmu. Celých 69,1 % bydlí ve vlastní nemovitosti. Většina vlastníků nemovitostí je v Rumunsku, na Slovensku a v Chorvatsku. V těchto zemích vlastní svůj domov nejméně 91 % lidí. Naopak v Německu a Rakousku žije většina lidí v pronajatém bytě – necelých 53 % v Německu a 49% v Rakousku.
Stavba i koupě vlastního bydlení jsou však nákladnou záležitostí. Vysoké náklady na energie a rostoucí ceny stavebních materiálů i mzdové náklady vyhnaly konečné ceny nahoru. Studie společnosti Deloitte z roku 2021 ukazuje: Průměrná cena za metr čtvereční nového bydlení v posledních letech výrazně vzrostlav 18 z 21 evropských zemí. Nejvyšší nárůst lze zaznamenat v Maďarsku. Cena za metr čtvereční vzrostla o 21,5 % a v současné době činí 2 000 eur. Jasný vzestupný trend je ale vidět i v dalších evropských zemích – v České republice vzrostla cena o 18 % na 3 300 EUR a v Německu téměř o 12 % – na cenu 4 600 EUR za metr čtvereční.
Nemovitost jako investice
Vlastní bydlení je považováno za investici do budoucna. S vysokými cenami nemovitostí se však nabízí otázka: Vyplatí se ještě kupovat nemovitost? Jaké jsou argumenty pro? A co hovoří proti?
Nemovitost je především jedno – smyslupné zabezpečení na důchod. Čtyři stěny, které si můžete navrhnout a zařídit sami podle vlastních představ. Máte v plánu děti? Pak rovnou plánujte i dětské pokoje. Chcete zestárnout v domě? Pak rovnou zbudujte bezbariérovou koupelnu. To vám ušetří čas, peníze i nervy při pozdější přestavbě. Jakmile je nemovitost splacena, máte automaticky další peníze v peněžence. Už pak totiž nemusíte platit nájem.
Vlastní bydlení je nejen skvělým zabezpečením na stáří, ale také ochrana před inflací. Podle Eurostatu je současná míra inflace v EU 6,4 % (k červnu 2023). Dlouhodobým cílem EU je stabilní míra inflace ve výši 2 %. Inflace v průběhu času snižuje vaši kupní sílu. Vaše peníze ztrácejí hodnotu a můžete si za ně koupit méně. Nemovitosti jsou však jako hmotné aktivum proti inflaci obecně chráněny. Zpravidla neztrácí hodnotu, spíš ji časem zvyšují.
Kolik stojí nemovitost?
Před nákupem byste si měli udělat jasno v tom, co si můžete dovolit. Usnadní vám to nalezení správného způsobu financování bydlení a také pomůže k lepšímu plánování. Spočítat váš rozpočet lze různými způsoby. Jaký je ten nejlepší? Nejjednodušší metodou je použít kalkulačku a zadat svá čísla. Měli byste vědět následující:
Náš tip: Váš podíl na vlastním kapitálu by měl být minimálně 20 % z celkové ceny za nemovitost. Příliš nízký podíl vlastního může být rizikový. A zároveň je to procento, které dnes banky vyžadují, bez toho vám hypotéku neschválí.
Jaké možnosti financování existují?
Znáte svůj hrubý finanční rozpočet a víte tedy, kolik peněz můžete splácet v měsíčních splátkách? Teď je čas najít to správné financování vašeho bydlení. Můžete si vybrat mezi různými možnostmi financování. Způsob financování závisí do značné míry na typu úvěru, době čerpání i způsobu splácení. Představujeme nejčastější možnosti financování nemovitosti.
Vlastní kapitál
Nejrychlejší způsob financování nemovitosti je prostřednictvím vlastního kapitálu. Čím vyšší je podíl vlastního kapitálu, tím menší úvěr je pak potřeba na financování nemovitosti – a tím levnější i většinou bude. Jen velmi málo lidí má však k dispozici více vlastních finančních prostředků. Pointou zůstává, že čím vyšší bude poměr vlastního kapitálu, tím nižší budou měsíční splátky.
Hypotéka
Hypotéka je vlastně úvěr na nemovitost. Po celou dobu trvání úvěru platíte pevnou měsíční splátku. Úroková sazba je fixní do konce tzv. fixačního období, tedy po dobu trvání sjednané úrokové sazby. Většinou se můžete rozhodnout, na jak dlouho si fixní úrokovou sazbu sjednáte. Delší fixace úrokových sazeb je obvykle dražší. U hypotéky máte stálésplátky, které se skládají z úroku a splátky jistiny (vypůjčené částky). Jakmile fixační období skončí a stále existuje dluh, je třeba ho nadále splácet. Banky v České republice po uplynutí fixačního období nabízejí i možnost jednorázového splacení půjčky. V případě pokračujícího splácení se opět stanoví fixní úroková sazba na určité fixační období.
Úvěr ze stavebního spoření
Úvěr ze stavebního spoření je v Česku stále velmi oblíbeným způsobem financování nemovitosti. Tou největší výhodou úvěru ze stavebního spoření bývá, že si můžete zajistit aktuální úrokovou sazbu i do budoucna, třeba i na 15-20 let. Úrokovou sazbu znáte už při uzavření smlouvy, sazba se nemění po celou dobu splácení. Pokud úrokové sazby v budoucnu stoupnou, nijak se vás to nedotkne, neboť jsou zajištěny pevnou úrokovou sazbou. Úvěry ze stavebního spoření navíc mívají výhodnější podmínky. K získání řádného úvěru ze stavebního spoření obvykle stačí spořit u dané spořitelny alespoň dva roky a mít naspořeno alespoň 35–40 % z cílové částky.
1. Fáze spoření (čerpání meziúvěru)
V první fázi (meziúvěrové) nesplácíte jistinu, nýbrž pravidelně splácíte pouze úroky. Zároveň dále spoříte na účtu stavebního spoření, kde tak můžete nadále využívat státních příspěvků a úroků. A to až do doby, než naspoříte částku potřebnou pro získání řádného úvěru.
2. Fáze řádného úvěru
Jakmile naspoříte alespoň minimální potřebnou částku, stavební spořitelna vám poskytne řádný úvěr ze stavebního spoření. V této fázi již přestáváte spořit na stavební spoření a začínáte splácet úroky i vypůjčenou částku.
Nevýhodou překlenovacích úvěrů je, že mívají obecně vyšší úrokovou sazbu.
