Zvyšování sazeb hypoték nabírá na tempu
|
Sazby, za které banky nabízejí hypotéky, brzo přesáhnou 4 procenta. S tím, jak se zvedají úrokové sazby, snižují se i počty a objemy poskytnutých hypoték. Pokud sazby dále porostou, měsíční splátka hypotéky se zvýší o stovky až tisíce korun. Jsou tedy hypotéky stále ještě výhodné?
V současné době ČNB podniká razantní kroky v boji s inflací. Jejím zásadním nástrojem je zvyšování základních úrokových sazeb, kterým se snaží docílit zdražení peněz, kterých pak na trhu nebude tolik, což má způsobit ochladnutí poptávky a tím i snížení cen.
Úrokové sazby ČNB mají vliv na sazby hypotečních bank. Tento vliv ale není přímý. Reakce bank závisí na mnoha okolnostech - od vývoje pětiletých swapů, které určují cenu bankovních zdrojů, přes vlastní likviditu bank, až po očekávání nastavení základních úrokových sazeb ČNB.
V letošním roce zvýšila ČNB základní sazby již čtyřikrát, přičemž poslední zvýšení bylo nejrazantnější, o 1,25 procentního bodu. Cituji reakci pana Libora Ostatka, kterého řadím mezi zakladatele hypotečního trhu v ČR: "Očekáváme, že toto zvýšení sazeb spustí další kolo zdražování. Nasvědčuje tomu i pokračující růst ceny zdrojů, kdy pětiletý úrokový swap je již nad třemi procenty. Desetiletý swap je nyní o 35 bodů levnější (2,75), což indikuje, že hypotéky s fixací nad sedm let by měly zdražovat o něco pomaleji, než například úvěry s tří a pětiletou fixací."
Dnes jsme v situaci, kdy úrokové sazby u hypoték atakují 4 %. Ten rozdíl mezi cenou zdrojů a sazbou, za kterou banky úvěry půjčují, je zisk banky, riziková marže a náklady na sjednání úvěru. Pravděpodobně se dočkáme ještě dalšího zdražení, protože zatím to vypadá, že ČNB jde za svým cílem velmi jistě a nenechá se ničím a nikým ovlivnit.
Setkávám se v těchto dnech často s otázkami, co bude dál. Jak se nyní třeba zachovat k portfoliu klientů, které mám ve správě, a kteří mají stávající fixaci ještě na rok, dva, tři? Je na pořadu dne ještě rychle zajistit nějaké (dopředné) refinancování jinam za „pěknou“ sazbu, třeba 3,49 %, apod.?
Dnes je jisté jen to, že nic jistého není. Když si teď pročítám predikce vývoje ze začátku roku, všechno je jinak a výše úrokových sazeb překvapila všechny. Ano, můžete dnes pro klienty zajistit sazbu 3,49 % jako něco, co lze aktuálně považovat za úspěch, ale za dva roky se na vás může mračit, že na trhu jsou úvěry i pod 3 %. Ano, dnes lze úvěr refinancovat za minimální náklady téměř okamžitě po čerpání úvěru, ale je třeba si uvědomit, že je to práce navíc, která pouze pokryje ztrátu ze storna původního úvěru. Navíc jsou tu snahy definovat účelně vynaložené náklady změnou zákona, ale jaký návrh zákonodárce nakonec schválí? To nevíme. ale může to refinancování mimo fixaci prodražit, a tím i znevýhodnit. Doba na masivní přesuny úvěrů je pravděpodobně již minulostí.
Chtěl jsem však připomenout, že hypoteční úvěr je produkt na desítky let, a je nutné se na něj dívat v delším horizontu, nejen z pohledu jedné fixace. Z dlouhodobých dat vyplývá, že průměrná úroková sazba u hypoték je lehce pod čtyřmi procenty.
To tedy znamená, že nyní nejsou sazby extrémně vysoké, ale v posledních několika letech — hlavně kolem roku 2016 a 2017 - byly extrémně nízké. Bohužel tyto roky jsou dnes pro mnoho lidí měřítkem „normální sazby“ a mezi mnoha klienty současné zdražování vyvolává paniku, ačkoliv měli být i na tuto variantu připraveni.
V období trvání hypotéky (30 let) se většině klientů změní úrok zhruba pětkrát. Důležité je mít to na paměti a počítat s možnou změnou sazby jak dolů, tak samozřejmě i nahoru, protože rozdíl ve splátkách může být veliký a klient to musí brát v úvahu již při pořizování úvěru. Z analýzy, kterou jsem si pro sebe připravil, vyplývá, že u průměrné hypotéky, která je dnes cca 3,2 mil. Kč se splatností 30 let, se při zvýšení sazby o 2 % navýší každý měsíc splátka téměř o 3 500 Kč. Možná dnešní situace přiměje klienty více uvažovat o délce fixace.
Ano, ten, kdo si bere úvěr nyní, bude mít první fixační období - v porovnání s roky minulými - dražší. Dočká se pravděpodobně i doby, kdy budou úroky nižší. Otázka, která pro něj ale bude důležitější je, za kolik se mu dnes povedlo nemovitost koupit, postavit nebo rekonstruovat.
Nečeká nás jednoduché období. Růst cen energií a očekávaná inflace v příštím roce přes 5 %, jsou samy o sobě faktory, které dají „zabrat“ spoustě klientů. Zájem o nemovitosti ale čekám stále velký a myslím, že jejich cena bude opět růst, i když asi ne tak významně, jako v posledních letech.
Na závěr bych rád řekl, že úvěry na bydlení sice právě prožily své zlaté období, ale neznamená to, že by již dnes nebyly použitelné, nebo dokonce nenaplňovaly svůj účel. Stále vidím investici do vlastního bydlení formou úvěru jako jeden z mála rozumných důvodů, proč si půjčovat peníze. Vzhledem k tomu, že se jedná o dlouhodobou záležitost, nemůže rozhodnutí, zda si úvěr vzít či ne, záležet jen na výši aktuálního úroku, ačkoliv mít ho za sazbu historických minim je příjemný bonus.
Michael Opočenský
Senior key account manager pro spotřebitelské úvěry
